Tesorería Construcción: Guía 2026
Por qué la Tesorería es Crítica en la Construcción
El sector de la construcción tiene desafíos de tesorería únicos que lo diferencian fundamentalmente de otras industrias. Comprender esta dinámica específica es esencial para el éxito empresarial.
Los Desafíos Específicos de la Construcción
- Altos costes de ejecución anticipados—materiales y mano de obra deben pagarse antes del cobro al cliente
- Retenciones de garantía—típicamente 5% del valor del contrato retenido durante 12+ meses
- Largos ciclos de certificación—valoraciones mensuales con plazos de pago de 45-60 días
- Fluctuaciones estacionales—el clima afecta la productividad en los meses de invierno
- Gestión de modificados—trabajos adicionales a menudo cobrados con retraso
Según el Registro de Economistas Forenses y CESCE, el sector de la construcción representa el 18% de todas las insolvencias empresariales españolas. La razón principal: problemas de tesorería por pagos retrasados y alta prefinanciación.
El Flujo de Caja Típico de un Proyecto de Construcción
Cada proyecto de construcción tiene un patrón de flujo de caja característico que debe comprender y planificar.
Timeline Típico de un Proyecto de 6 Meses
- Semana 1-2: Instalación de obra, pedidos de materiales, anticipos a proveedores (salida de caja)
- Semana 3-4: Avance de obra, primeros pagos de nómina, anticipos a subcontratistas (salida de caja)
- Fin de mes: Emitir primera certificación (documentar avance de obra)
- +14 días: Cliente revisa y aprueba
- +45-60 días: Primer cobro (finalmente entrada de caja)
- -5%: Retención de garantía descontada
Plazos de Pago y Marco Legal Español
La legislación española ofrece a las constructoras importantes instrumentos de protección.
Ley de Morosidad (Ley 3/2004 modificada)
- Plazo máximo legal: 60 días desde la recepción de factura conforme
- Sector público: 30 días máximo (con excepciones hasta 60 días)
- Intereses de demora: 8 puntos sobre tipo BCE (aproximadamente 12% anual)
- Indemnización: 40€ fijos por factura impagada + costes de cobro
Ley de Ordenación de la Edificación (LOE)
- Garantías decenales: Responsabilidad decenal por defectos estructurales
- Seguros obligatorios: Seguro decenal para viviendas
- Acta de recepción: Documento clave para inicio de garantías
Gestión de Retenciones de Garantía
Las retenciones de garantía inmovilizan capital significativo durante largos períodos.
Ejemplo en Contrato de 1 Millón €
- 5% de retención: 50.000€ retenidos hasta la recepción de la obra
- Tras recepción: 50% de la retención (25.000€) liberado
- 25.000€ restantes: Hasta fin del período de garantía (1-3 años según contrato)
Con 10 proyectos en paralelo: ¡250.000-500.000€ de capital permanentemente inmovilizado!
Estrategias de Optimización
- Aval bancario en lugar de retención: Coste aproximado 1-2% anual, pero mantiene la liquidez
- Negociación contractual: Reducir retención al 3% o acordar liberación anticipada
- Registro de retenciones: Controlar todas las retenciones con fecha de vencimiento
- Reclamar liberación puntual: Insistir activamente en la liberación al vencer la garantía
Gestión de Subcontratistas y Flujos de Pago
Los subcontratistas representan a menudo el 40-60% de los costes del proyecto. La gestión de estos pagos es crítica.
Mejores Prácticas
- Sincronizar plazos de pago: Pagar a subcontratistas después del cobro del cliente (back-to-back)
- Trasladar retenciones: Aplicar el mismo porcentaje de retención al subcontratista
- Verificar solvencia: Solicitar informe de CESCE o similar antes de contratar
- Exigir avales: Aval de cumplimiento de contrato para encargos importantes
Opciones de Financiación para Constructoras
Liquidez a Corto Plazo
- Póliza de crédito: Línea flexible para picos de liquidez
- Línea de avales: Para garantías de cumplimiento y retenciones
- Factoring/Confirming: Anticipo de certificaciones—liquidez inmediata
- Anticipo de certificaciones: Algunos bancos anticipan hasta el 80%
Financiación de Inversiones
- Líneas ICO: Condiciones favorables para maquinaria y vehículos
- Leasing: Maquinaria de construcción sin alta inversión inicial
- Renting: Vehículos y equipos con cuota mensual fija
Señales de Alerta de Problemas de Tesorería
Identifique estas señales de alerta a tiempo:
- Proveedores exigen pago anticipado en lugar de plazos habituales
- Póliza de crédito permanentemente al límite
- Subcontratistas se quejan de pagos retrasados
- Nóminas se retrasan
- Modificados no se tramitan ni facturan a tiempo
Acciones Concretas para Mejora Inmediata
- Revise todas las certificaciones pendientes: Reclame las vencidas inmediatamente
- Calcule el total de retenciones en todos los proyectos: Evalúe solución con avales
- Implemente previsión de tesorería semanal: Planifique por proyecto
- Mejore la gestión de modificados: Documente y notifique trabajos adicionales inmediatamente
- Sincronice plazos con proveedores: Ajuste a los cobros de clientes
- Aplique la Ley de Morosidad: Reclame intereses y costes cuando proceda
Conclusión: La Tesorería como Factor de Supervivencia
La gestión de tesorería en la construcción española requiere comprender los ciclos de pago únicos y las prácticas de retención del sector. La industria se caracteriza por largos períodos de prefinanciación y capital inmovilizado en retenciones.
Las constructoras españolas exitosas se caracterizan por:
- Gestión profesional de certificaciones con facturación inmediata
- Uso estratégico de avales en lugar de retenciones en efectivo
- Flujos de pago sincronizados entre clientes y subcontratistas
- Gestión de modificados sistemática y sin retrasos
Tome el control de su tesorería hoy y asegure el futuro de su empresa constructora.